司法网拍中房产成交率低的问题原因分析及建议

司法网拍

司法网拍因其公开、透明、高效等优势，成为现在案件执行中变现涉案财产一种常用措施，但其中房产成交率低的问题日益突出，应引起注意。以息县法院为例，2015年5月至今，网拍标的物505件，其中房产277件，成交54件，成交率仅为较低。

原因分析

经分析，司法网拍房产成交率低的原因主要有以下五点：

一是评估价格不合理。评估机构往往根据市场价格对涉案房屋进行评估，忽略了标的物本身存在的瑕疵问题，导致评估价格高于市场价。

二是标的物存在瑕疵问题。司法网拍的房产大多存在或多或少的瑕疵问题，如房产手续不全、不能过户、恶意出租等，还有一些法院尚未发现的隐藏很深的瑕疵问题，导致竞买人购房有顾虑。

三是拍品展示不能适应市场需要。司法网拍的公告过于简单，拍品资料展示大多以照片为主，对拍卖房产的描述不够专业、精确、全面。

四是法官素质不能适应新形势需要。目前大多拍品的咨询人为执行法官，他们忙于执行办案，不能及时向意向购买人提供全面周到的咨询服务，造成意向购买人与执行法官的沟通不畅。

五是购买意向人资金不足。市场上商品房可以由银行或公积金提供按揭贷款，而司法拍卖的房产不能按揭贷款，购买人一次性付清房款的难度较大。

笔者建议

为此，笔者建议：

一、加强对评估机构的管理。法院应出台相应管理措施，建立有效的评价机制，对评估机构予以一定程度的约束。委托评估时应要求评估机构全面了解标的物的现状、瑕疵、市场行情等，充分考虑涉案房产的特殊性，力求得出合情合理的拍卖参考价。

二、加强拍卖前执行力度，尽可能扫除拍卖障碍。在委托评估前，对拍卖房屋的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，同时加强对拍卖房产的腾空、监管等工作力度，尽可能消除导致交付困难的因素。

三、引进第三方司法网拍辅助机构，为网络司法拍卖工作提供如拍品视频资料、接待咨询、安排看样、后期服务等拍品服务工作，确保司法网拍工作的良性循环。

四、探索建立司法拍卖房产银行按揭贷款和预登记机制。加强与房产所、银行的沟通协调，与房产所探索建立司法拍卖房产产权和抵押预登记制度，与银行合作搭建司法拍卖房产按揭贷款平台；同时要加强磋商，规范操作流程，提高房产预登记和按揭贷款的工作效率。